Les critères d'estimation d'un bien immobilier

Sur quels critères repose une bonne estimation d'un bien immobilier ?

Une bonne estimation à Rennes, comme ailleurs, tient compte de plusieurs facteurs liés : au bien, à son environnement et au marché. Un bilan des atouts et faiblesses du logement par rapport au marché permet de déterminer le potentiel du bien et l’estimation de sa valeur à un instant T.

Les caractéristiques de votre bien

Les éléments intrinsèques du bien vont permettre d’établir une base de l’estimation :

  • Le type de bien : maison, appartement…
  • La superficie permet de calculer un “prix au m²”. Les différentes surfaces et leur distribution ont leur importance : surface habitable du bien, surface du terrain, surface du séjour, surface du garage, espace “perdu”… A retenir : plus bien est grand, moins le m² est cher.
  • La qualité du bien : exposition, matériaux de construction, isolation, DPE, prestations, année de construction, jardin arboré, potentiel d’extension…
  • L’état général du bien, son entretien, le coût des travaux ou de rafraîchissement à prévoir

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Le quartier et l'environnement du bien

L’emplacement est le critère N°1 en immobilier, à Rennes comme dans les autres communes du bassin rennais :

La ville et le quartier

Le prix d’un bien dépend en grande partie de son emplacement : sa ville, son quartier. L’attrait d’un territoire est lié à sa capacité à répondre aux attentes des acheteurs en matière de :

  • type et choix d’habitat que l’on y trouve,
  • transports (bus, train, métro), facilités d’accès et de stationnement,
  • proximité des pôles d’activités et d’emploi,
  • services : commerces, crèche, qualité des écoles, des collèges et lycées, infrastructures médicales, services publics,
  • cadre de vie, vie associative, culturelle, sportive et variété de ses infrastructures…

Plus un secteur apporte qualité de vie et services, plus la demande y est forte et donc les prix élevés. Ces secteurs recherchés offrent les investissements qui gardent de la valeur dans le temps. Cette connaissance est essentielle pour réaliser une estimation fiable.

L’environnement proche

Une vue imprenable ou sans vis-à-vis restera toujours une valeur sûre !

Certains éléments peuvent impacter fortement le prix d’un bien dans un même quartier : mitoyenneté, vis-à-vis, nuisances à proximité, bordure de route, qualité de la vue, le calme… La valeur d’un bien se détermine dans le contexte présent mais elle s’apprécie également en tenant compte du potentiel de changement de cet environnement.

D’où la nécessité de faire appel à un professionnel qui a une bonne maîtrise des évolutions à venir sur son territoire.

Le marché immobilier local

Au delà du prix au m², il est essentiel de savoir interpréter l’ensemble des données en fonction du marché immobilier local.

Dernières ventes réalisées sur le secteur

Pour réaliser une estimation fiable et objective, nos négociateurs comparent le logement à estimer aux dernières ventes réalisées sur le secteur :

  • pour des biens similaires dans la copropriété, dans le lotissement, dans la rue, dans le quartier ou la commune,
  • en se basant sur des prix réels de vente (et non pas sur les prix des publicités),
  • dont le compromis de vente a été signé dans les derniers mois (données non disponibles dans les statistiques réalisées par des organismes nationaux : les prix au m² ont souvent plus d’un an car basés sur les signatures notaires avec des actualisations tardives)

Potentiel concurrentiel de votre bien

Une fois le prix au m² analysé au regard des dernières ventes, nos agences LFI déterminent le potentiel de votre bien comparativement aux autres biens en vente sur le secteur.

  • La première étape consiste à lister ensemble les atouts et les faiblesses éventuelles de votre bien en toute objectivité.
  • Ensuite, on compare ces éléments aux demandes actuelles des clients sur votre quartier ou votre commune.
  • Notre ancienneté et notre proximité nous permettent de reprendre notre historique sur votre secteur et de connaître ainsi parfaitement le marché immobilier local (attentes des clients sur le secteur, prix pratiqués, évolution des communes…).
  • Grâce à l’analyse de ces 3 points, nous pouvons vous présenter en toute transparence une estimation sérieuse de la valeur de votre bien.

L’objectif de l’estimation LFI est bien de vous donner les clés pour déterminer le prix de vente idéal : c’est à dire le prix qui rend votre bien attractif pour l’acheteur tout en vous permettant de vendre dans les meilleures conditions de prix et de délais.

Nous définissons avec vous la stratégie de vente adaptée à votre projet : le prix estimé n’est pas toujours le prix de mise en vente. Toutefois, plus on s’éloignera du prix d’estimation lors de la mise en vente, plus on risque de rallonger les délais de vente. Il est capital d’être bien conseillé dans cette phase d’estimation par des professionnels ayant des références sur le secteur.

 

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