Estimer le loyer adapté à votre investissement

Attention à la notion de valeur locative

Lorsqu’on veut acheter un bien pour le mettre en location, on veut connaitre sa valeur locative, le montant des loyers que l’on peut en obtenir chaque année en louant ce bien.

Attention, ne pas confondre cette valeur locative avec la valeur locative cadastrale utilisée par les impôts.

La valeur locative cadastrale ne vous permettra pas d’évaluer la rentabilité de votre investissement puisqu’elle se base sur une classification réalisée dans les années 70, sans rapport avec le marché actuel. Elle sert de base de calcul à l’administration fiscale pour diverses taxes (taxes d’habitation, taxes foncières…).

Ce qui vous intéresse c’est bien le loyer que vous allez percevoir chaque mois.

Fixer le premier loyer

Contrairement à Paris, à Rennes et dans ses environs, vous êtes libre de fixer le montant de votre loyer lors de la première mise en location. Seule la défiscalisation envisagée apportera une contrainte réglementaire à respecter.

Pour trouver un locataire qui restera longtemps dans votre logement, vous avez intérêt à fixer le loyer dans le prix du marché local actuel, en lien avec les prestations du bien.

En location, l’estimation tient compte :

• des caractéristiques du bien : surface, nombre de chambres, exposition, étage, stationnement..,
• d’éléments qui peuvent évoluer dans le temps : état du bien, équipements du bien, cuisine équipée, placards, meublé…,
• ainsi que de son environnement : cadre de vie, facilités d’accès, loyers pratiqués dans le voisinage….

Attention à ne pas fixer un loyer trop haut. On risque alors d’avoir un turn-over de locataires plus important, ce qui peut représenter au final un coût supérieur (vacance locative, coût de recherche de locataire, coût d’usure du bien plus important lorsqu’il y a plus de déménagements, perte de temps pour toutes les formalités…).

Il ne faut pas non plus partir sur un loyer trop bas. Votre objectif est de conserver une rentabilité locative sur toute la durée de votre investissement. Vous devez anticiper les dépenses (travaux…) à venir car vous ne pourrez pas les financer par des augmentations les loyers à votre convenance : ces augmentations de loyer sont encadrées par la loi.

Votre agence La Française Immobilière saura vous conseiller au mieux pour déterminer les atouts concurrentiels de votre bien et déterminer le montant du loyer qui vous rapportera le plus, tout en permettant à votre bien de rester compétitif vis-à-vis des biens équivalents.

Suite à un changement de locataire

A Rennes et aux environs, nous ne sommes pas en zone tendue, les loyers ne sont donc pas encadrés.

Toutefois, généralement, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer du précédent locataire :

• si vous avez déjà appliqué au précédent locataire une révision de loyer dans l’année, vous ne pouvez pas augmenter le loyer,
• si vous n’avez pas révisé le loyer depuis plusieurs années, vous ne pouvez appliquer qu’une seule révision de loyer et non cumuler les indices d’IRL des années passées.

Le loyer peut dépasser celui du locataire précédent dans certaines circonstances :

• si vous n’avez pas fait de révision de loyer dans les 12 derniers mois,
• si vous avez réalisé des travaux (amélioration du logement, mise aux normes…) au cours des 6 derniers mois et pour un montant supérieur à la dernière année de loyer,
• si le logement est vide depuis plus de 18 mois,
• si le logement est sous-évalué et que vous pouvez en apporter la preuve (avec des références de loyers pratiqués pour des biens équivalents dans le même secteur géographique)

S’ajoutent à ces contraintes légales, les obligations éventuelles liées à la défiscalisation que vous aurez retenue.

La détermination du loyer initial, comme celle du loyer en relocation est un sujet complexe car soumis à différentes lois. Cette étape est sensible car elle impacte la rentabilité de votre investissement sur toute sa durée de vie. Il est primordial d’être accompagné par un professionnel expérimenté. Rappelons que les honoraires de location, comme les honoraires de gestion, sont intégralement déductibles des impôts.

La révision du loyer

En cours de location, la révision du loyer ne peut se faire qu’une fois par an, à la date indiquée dans le bail, généralement à la anniversaire du contrat.

Cette augmentation se base sur un indice officiel, l’IRL (indice des références des loyers), indiqué sur le bail et sur le dernier IRL publié pour le même trimestre. L’INSEE actualise l’IRL chaque trimestre en fonction de l’évolution des prix à la consommation.

Pour calculer la révision de votre loyer, vous pouvez appliquer la formule suivante : Le nouveau loyer = loyer actuel X (indice de référence / ancien indice sur le bail).

Depuis la loi Alur, si un propriétaire ne procède pas à cette augmentation dans l’année, il perd le bénéficie de cette révision qui n’est plus rétroactive (au lieu des 5 ans précédemment).

La révision des loyers nécessite organisation et connaissance, au risque de perdre de l’argent. Mieux vaut confier la gestion des loyers à un professionnel qui appliquera les bons indices et dans les bons délais pour mettre en place la révision du loyer.